전세계약 체크리스트 알아보기(전세사기 안당하는 법)
요즘들어 뉴스를 보면 전세사기로 인해 세입자들이 어려움에 처하고 있다는 내용이 많이 나오고 있습니다. 그래서 본인이 전세를 구할때 혹시나 전세사기가 아닐까 두려워하시는 분들이 많은거 같습니다. 이에 전세사기를 안당하기 위한 전세계약 체크리스트에 대해 알아보고자 합니다.
다음에 내용을 잘 숙지하시고 계약전에 꼭 확인해보시길 바랍니다.
전세계약 체결시 확인할 체크리스트
전세계약전 체크리스트
① 주택상태 : 건축물대장 열람 및 현장을 통해 확인
– 불법·무허가 주택여부 확인
– 임대인에게 하자보수 요청
② 적정 전세가율 : 국토부 실거래가 공개시스템 바로가기
– 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지
③ 선순위 권리관계 : 등기부등본(갑구, 을구)
– 보증금 안전여부 확인
④ 임대인의 세금체납여부 확인 : 국세, 지방세 미납세액 확인
– 보증금 돌려받지 못할 위험 예방
전세체결당일 체크리스트
① 임대인(대리인) 신분 : 신분증 혹은 위임장을 통해 확인
– 계약자 본인여부 확인
② 공인중개사 정상영업 여부 : 국가공간정보포털에서 부동산중개업 조회
– 적법한 중개로 위험계약 체결 방지
③ 주택임대차 표준계약서 활용 : 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 사용요청
– 권리보장 특약 명시
④ 권리관계 재확인 : 등기부등본(갑구, 을구) 확인
– 근저당 등 권리관계 확인
전세계약 체결후 체크리스트
① 임대차 신고 : 부동산거래관리시스템 혹은 관할 주민센터 방문(계약서 지참)
– 법적의무(부동산거래신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내)
– 확정일자 자동부여
잔금 및 이사후 체크리스트
① 권리관계 재확인 : 등기부등본(갑구, 을구) 확인
– 계약체결 후 권리변동사항 확인
② 전입신고 : 정부24 혹은 관할 주민센터 방문
– 법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내)
– 대항력 확보
③ 전세보증금 반환보증 가입 : 보증기관에 문의하여 가입
– 보증금 미반환 위험 해소
계약 체결전 유의사항
1) 무허가ㆍ불법 건축물 여부 확인
– 전입신고를 할 수 없는 무허가ㆍ불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의 하세요.
>>> 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 불법ㆍ건축물 여부를 확인 하세요.
2) 적정 시세 확인
– 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
>>> 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
3) 선순위 권리관계 확인
– 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
>>>등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr)을 통해 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하세요.
>>>다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
4) 임대인의 세금 체납여부 확인
– 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
>>>국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스) 에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)
>>>계약체결후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. (‘23.4월 부터)
계약 체결시 유의사항
1) 임대인(대리인) 신분 확인
– 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
>>>등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장ㆍ인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인
– 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
>>>국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요
>>>중개대상물 확인‧설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요.
3) 주택임대차표준계약서 사용
– 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
>>>국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.
계약 체결후 유의사항
1) 주택임대차 신고
– 부동산거래신고법 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
>>>주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고
잔금 지급 시 유의사항
1) 권리관계 변동 확인
– 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
>>>등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
이사 후 유의사항
1) 전입신고
– 주민등록법 제 11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
>>>주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
2) 전세보증금 반화보증 가입
– 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
>>>보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융
공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요
자세한 사항은 국토교통부에서 확인바랍니다.
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