전세자금대출시 유의사항 및 전세권 설정등기 알아보기
최근 전세자금대출을 통하여 전세를 얻는 사람들이 많아지면서 전세자금대출에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 그러나 전세자금대출은 세입자 입장에서 큰 부분을 차지하는 지켜야할 자산으로 꼭 확인해야 할 체크포인트에 대해 알아보고자 합니다. 또한 전세자금을 지키기 위한 전세권 설정등기에 대해서도 알아보겠습니다.
전세자금대출시 유의사항
먼저 전세자금대출시 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다.
첫째, 부동산 중개업소를 거쳐 계약하기
은행에서 전세자금대출을 받기 위해서는 부동산 중개업소를 통해 계약을 해야 합니다. 집주인과 세입자간 직접 계약은 신뢰도가 떨어지고 전세계약 금액도 적정 수준으로 책정되었는지 알기 어렵기 때문에 은행에서는 중개업소를 통한 전세 계약에 대해서만 대출을 허용하고 있습니다. 따라서 꼭 부동산 중개업소를 통해 전세 계약을 하셔야 합니다.
둘째, 꼭 확정일자를 받기
전세자금대출을 받으려면 확정일자를 받은 계약서가 필요합니다. 계약서 작성 후 바로 근처 주민센터 혹은 법원으로 가서 주택임대계약 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 주민센터 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다. 전입 신고 전이라도 확정일자를 받을 수 있으니 이사할 동네의 주민센터에서 미리 확정일자를 받으시면 됩니다.
이렇게 확정일자를 받았다면 확정일자가 찍힌 전세계약서를 포함하여 은행에서 요구하는 서류를 준비해서 은행에 제출하면 됩니다. 그러면 이사하는 날 은행에서 집주인 통장으로 대출금을 입금해 줍니다.
셋째, 보증기관별 보증서 발급 요건 파악하기
전세자금대출을 위해서는 서울보증보험, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사 등 보증기관의 보증서 발급이 필요한데 각각의 보증기관은 서로 다른 보증서 발급 절차를 가지고 있으므로 세입자는 자신의 재무 상황과 집주인의 동의 여부에 따라 자신에 맞는 보증기관을 선택하시면 됩니다.
넷째, 집주인의 동의를 구하기
전세자금대출 상품에 따라 임대인의 동의를 필수로 요구하는 경우가 있습니다. 따라서 전세자금대출상품이 임대인의 동의가 필요한 지를 확인한 후 전세계약 시 부동산 중개업소와 임대인에게 동의를 구하고 대출을 진행하면 집주인과의 갈등을 예방할 수 있습니다. 만약 집주인의 동의를 확실히 하고 싶다면, 전세계약서를 작성할 때 특약사항에 해당 내용을 적는 것도 하나의 방법입니다.
이러한 전세자금대출을 이용하기 위해서 세입자가 가장 고려하는 것 중 하나는 금리와 한도일 것입니다. 많은 곳에서 인데 기관별로 다 다르므로 편리하게 아래의 사이트에서 조회가능합니다.
전세권 설정등기
다음으로 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 세입자가 많아지면서 발생하는 깡통전세, 전세사기로부터 보증금을 지키는 방법인 또 다른 방법인 전세권 설정등기에 대해 간단히 알아보겠습니다.
전세권 설정이란
전세권 설정이란 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자임을 기록하는 겁니다. 중요한 것은 전세권 설정 등기는 집주인과 세입자의 공동신청이 있어야 하므로 집주인의 동의가 필요합니다. 그래서 조금이라도 불안하다 싶으면 처음 집을 구할 때부터 부동산에 ‘전세권 설정이 가능한 집을 알아봐주세요’라고 부동산 중개업자한테 말하는 것도 좋은 방법입니다.
전세권 설정 방법
집주인이 동의했다면, 전세 계약서 작성 시 특약에 ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다’는 문구를 넣으시고 인터넷등기소에서 신청하시면 됩니다. 등기신청서 작성을 하면 위임장도 함께 작성해야 하는데 잔금 지급시 해당 위임장에 임대인 서명이나 날인 받으면 됩니다.
전세권 설정의 효력과 확정일자와의 차이
먼저 전세권 설정에 대해서부터 살펴보자면, 이는 등기사항전부증명서에 전세 세입자라는 사실을 기록해 두는 것을 말합니다. 전세금을 기타 채권자나 후순위권리자에 비해 우선적 변제가 가능하다는 것을 의미합니다. 전세권 설정을 하면 등기사항전부증명서에 전세권 설정 금액이 표기되고, 이를 신청한 당일부터 효력이 발생하게 됩니다. 또한, 확정일자 전입신고와 동일한 효력까지 받을 수 있습니다.
아무래도 이를 신청하는 방법이 다소 번거로운 편이다 보니 귀찮다는 이유로 미루는 분들도 계시는 것 같습니다. 전세권 설정 신청을 하기 위해서는 반드시 집주인의 동의와 인감증명서가 필요합니다. 쉽게 말해 집주인의 동의가 없다면 신청할 수 없다는 이야기로 실제로 집주인이 꺼려하는 경우도 많다고 하는데요, 여기에 확정일자를 받는 것 보다 비용적인 부분도 훨씬 많이 들게 됩니다.
확정일자는 임대차 보증금을 보호하기 위한 목적으로 제3자에게 대항력을 갖기 위해서 계약날짜를 해당 관련 주민자치센터에서 확인해 주는 방법입니다. 물론, 확정일자를 받는 것만으로도 경매대금에서 우선변제권으로 보증금을 변제받을 수 있긴 하지만 만약 집이 경매로 넘어갔을 때 말소기준 권리인 근저당 설정이 되어있는 경우라고 한다면 100% 반환을 받지 못하는 경우도 간혹 있습니다.
마치며
지금까지 전세자금대출시 유의할 사항과 전세권 설정에 대해 알아보았습니다. 전세권 설정과 확정일자는 모두 소중한 보증금을 안전하게 지키기 위한 목적을 가지고 있는 공통점을 지니고 있지만 본인의 사정에 맞는 적합한 방법을 잘 골라 선택하셔야 할 것입니다. 어떠한 선택을 하던간에 내 소중한 전세 보증금을 지켜내는 것이 가장 중요합니다.
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